জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার কিংবা সম্পত্তির মালিকানা নিয়ে বিরোধ আমাদের দেশে অত্যন্ত পরিচিত একটি চিত্র। অনেক ক্ষেত্রে দেখা যায়, একজনের কাছে জমির নিবন্ধিত দলিল রয়েছে, অথচ সরকারি রেকর্ডে নাম রয়েছে অন্য ব্যক্তির। আবার কোথাও হয়তো তৃতীয় কোনো ব্যক্তি দীর্ঘদিন ধরে জমি দখলে রেখেছেন। এমন পরিস্থিতিতে প্রশ্ন ওঠে—আইনের দৃষ্টিতে জমির প্রকৃত মালিক আসলে কে?

আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, জমির নিরঙ্কুশ মালিকানা নির্ধারণে মূলত দলিল, সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ান এবং আইনসম্মত দখল—এই তিনটি বিষয়কে ভিত্তি হিসেবে বিবেচনা করা হয়। তবে পরিস্থিতি ও বিরোধের ধরন অনুযায়ী মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং উপযুক্ত প্রমাণের ওপরই চূড়ান্ত অবস্থান নির্ভর করে।

রেকর্ড বা খতিয়ানের গুরুত্ব কতটা? বাংলাদেশে জমির সরকারি রেকর্ডের মধ্যে সিএস (CS), এসএ (SA), আরএস (RS), বিএস (BS) এবং বর্তমানে চলমান বিডিএস (BDS) জরিপের খতিয়ান রয়েছে। জমির মালিকানা যাচাইয়ের ক্ষেত্রে পূর্ববর্তী রেকর্ড থেকে শুরু করে বর্তমান রেকর্ড পর্যন্ত মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা থাকা আবশ্যক। শুধু সর্বশেষ খতিয়ানে কারও নাম থাকলেই মালিকানা চূড়ান্ত হয় না; আগের রেকর্ড, বায়া দলিল এবং হস্তান্তরের সূত্র সঠিক কি না, তা বিবেচনা করা হয়।

শুধু দলিল থাকলেই কি মালিকানা নিশ্চিত? জমি ক্রয়, দান বা হেবা দলিলের মাধ্যমে হস্তান্তরের ক্ষেত্রে নিবন্ধিত দলিল অন্যতম প্রধান প্রমাণপত্র। তবে দলিলের গ্রহণযোগ্যতা নির্ভর করে যিনি জমি হস্তান্তর করেছেন, তাঁর ওই সম্পত্তিতে বৈধ মালিকানা বা বিক্রির আইনগত অধিকার ছিল কি না তার ওপর। তাই জমি কেনার আগে বিক্রেতার বায়া দলিল, খতিয়ান, নামজারি (মিউটেশন) এবং হালনাগাদ খাজনার দাখিলা যাচাই করা জরুরি। মালিকানার সূত্রে ত্রুটি থাকলে শুধু একটি দলিল দেখিয়ে মালিকানা দাবি করা জটিল হয়ে পড়ে।

১২ বছর দখলে থাকলেই কি মালিক হওয়া যায়? জমির মালিকানা নিয়ে প্রচলিত একটি ভুল ধারণা রয়েছে যে, ১২ বছর একটানা দখলে থাকলেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে জমির মালিক হওয়া যায়। কিন্তু প্রতিকূল দখল (Adverse Possession) সংক্রান্ত আইনি দাবি অত্যন্ত জটিল ও সুনির্দিষ্ট শর্তসাপেক্ষ। দখলটি কী পরিস্থিতিতে হয়েছে, প্রকৃত মালিকের অবস্থান কী ছিল এবং নির্ধারিত সময়ের মধ্যে কোনো আইনি পদক্ষেপ নেওয়া হয়েছিল কি না—এসব বিষয় আদালতে উপযুক্ত প্রমাণের বিষয়। ফলে শুধু দীর্ঘদিন জমিতে বসবাস বা চাষাবাদ করাই মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ হতে পারে না।

কে হবেন জমির প্রকৃত মালিক? ভূমি ও আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, এককভাবে কোনো একটি প্রমাণ সম্পূর্ণ নয়। আইনের দৃষ্টিতে জমির প্রকৃত মালিক তিনিই— ১. যাঁর নামে সিএস থেকে শুরু করে সর্বশেষ জরিপ পর্যন্ত বৈধ ও ধারাবাহিক রেকর্ড রয়েছে। ২. যাঁর কাছে হস্তান্তরের ত্রুটিমুক্ত নিবন্ধিত দলিল বা বৈধ ওয়ারিশান সূত্র রয়েছে। ৩. যাঁর নামে হালনাগাদ নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রশিদ রয়েছে। ৪. যিনি আইনগতভাবে জমির স্বত্ব ও দখলে রয়েছেন।

অতএব, বৈধ দলিল, ধারাবাহিক খতিয়ান ও আইনসম্মত দখল—এই তিনটির সমন্বিত প্রমাণই জমির মালিকানা প্রমাণের মূল মাপকাঠি। জমিজমা সংক্রান্ত যেকোনো বিরোধের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট নথিপত্রসহ বিজ্ঞ আইনজীবী বা ভূমি বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নেওয়া জরুরি।

kalprakash.com/IM