ঢাকাসহ দেশের বড় শহরগুলোতে জমির দাম সাধারণ মানুষের নাগালের বাইরে চলে যাওয়ায় জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে আগ্রহ বাড়ছে। তুলনামূলক কম খরচে জমির মালিকানা ও ফ্ল্যাট পাওয়ার আশায় এসব প্রকল্পে বিনিয়োগ করছেন অনেকে। তবে এই জনপ্রিয়তাকে কাজে লাগিয়ে প্রতারণার অভিযোগও বাড়ছে। অনিবন্ধিত জমির শেয়ার, অনুমোদনহীন প্রকল্প এবং একই জমির শেয়ার একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রির মাধ্যমে ক্রেতাদের সঙ্গে প্রতারণার অভিযোগ উঠেছে।

সুপ্রিম কোর্ট ও আদালতসংশ্লিষ্ট সূত্রের তথ্য অনুযায়ী, চলতি বছরের ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত সারা দেশে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে কথিত প্রতারণার ঘটনায় আদালতগুলোতে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা বিচারাধীন রয়েছে। এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা জড়িত এবং সংশ্লিষ্ট অর্থের পরিমাণ প্রায় ১২ হাজার কোটি টাকা।

একই জমির শেয়ার বিক্রি একাধিকবার
ঢাকায় ১১টি প্রকল্পে জমির শেয়ার ও ফ্ল্যাট নির্মাণের প্রতিশ্রুতি দিয়ে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ উঠেছে হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের বিরুদ্ধে। তদন্ত শেষে কোম্পানিটির বিরুদ্ধে মামলা করেছে পুলিশের অপরাধ তদন্ত বিভাগ (সিআইডি)। প্রতিষ্ঠানটির উপব্যবস্থাপনা পরিচালক হায়দার কবির মিঠুনকে গত মে মাসে গ্রেপ্তার করা হয়। তিনি এখনো কারাগারে রয়েছেন।

উত্তরখানের একটি প্রকল্পে ১০ কাঠা জমিতে নয়তলা ভবন নির্মাণের প্রতিশ্রুতি দিয়ে ৩৬টি শেয়ার বিক্রির অভিযোগ রয়েছে প্রতিষ্ঠানটির বিরুদ্ধে।

প্রকল্পটির একজন বিনিয়োগকারী আসাদুল ইসলাম রুমন দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ডকে জানান, ২০২২ সালে তিনি একটি চুক্তি করেন এবং একটি শেয়ারের জন্য ১৫ লাখ টাকা দেন। চুক্তি অনুযায়ী, প্রত্যেক বিনিয়োগকারীর ১ হাজার ২২০ বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাট পাওয়ার কথা ছিল। জমি অধিগ্রহণের পর বিনিয়োগকারীরা যৌথভাবে ভবন নির্মাণ করবেন বলেও চুক্তিতে উল্লেখ ছিল। এ সময় কোম্পানিটি তাঁদের রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) একটি ভবন নির্মাণের নকশা দেখায়, যেটিকে পরে জাল বলে অভিযোগ করেন রুমন।

তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, ২০২৩ সালের নভেম্বরের মধ্যে ৩৬ জন বিনিয়োগকারীই কিস্তির টাকা পরিশোধ করেন। রুমন বলেন, পরে তাঁরা জানতে পারেন, একই শেয়ার আরও ৪০ জনের কাছে বিক্রি করা হয়েছে।

এরপরও ক্রেতাদের নামে জমি নিবন্ধন করতে গড়িমসি করতে থাকে প্রতিষ্ঠানটি। একপর্যায়ে বিনিয়োগকারীরা জানতে পারেন, প্রকল্পের জমি হিসেবে দেখানো জায়গাটি আসলে ভাড়া নেওয়া জমি এবং সেখানে সাইনবোর্ড লাগিয়ে আবাসন প্রকল্পের উপস্থিতি দেখানোর চেষ্টা করা হয়েছিল বলে অভিযোগ রয়েছে।

সিআইডির তথ্য অনুযায়ী, ২০২০ সাল থেকে হলিস্টিক হোম বিল্ডার্সের সাতটি প্রকল্পে ৪৭০ জন গ্রাহক বিনিয়োগ করেন।

গত ১৩ অক্টোবর উত্তরার ৪ নম্বর সেক্টরে প্রতিষ্ঠানটির কার্যালয়ে গিয়ে সেটি বন্ধ পাওয়া যায়। নিরাপত্তাকর্মী মো. জিয়াউল জানান, ক্ষুব্ধ গ্রাহকেরা মার্চ মাসে কার্যালয়টিতে ভাঙচুর করার পর থেকে এটি বন্ধ রয়েছে।

সরকারি জমিতে আবাসন প্রকল্পের নামে টাকা সংগ্রহ
সিলেটের লামাবাজারে ৪০ কাঠা জমিতে শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তোলার প্রতিশ্রুতি দিয়ে ১৫০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৯০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ উঠেছে স্বপ্নছায়া আবাসনের বিরুদ্ধে।

প্রকল্পটিতে বিনিয়োগকারী একটি বেসরকারি ব্যাংকের কর্মকর্তা মহসিন হোসেন সংবাদমাধ্যমটিকে জানান, ২০১৭ সালে স্থানীয় সংবাদপত্র ও সামাজিক যোগাযোগমাধ্যমে বিজ্ঞাপন দিয়ে ওই জমিতে ১০তলা ভবন নির্মাণের কথা বলা হয়েছিল। প্রতিটি শেয়ারের মূল্য ছিল ১১ লাখ ৮০ হাজার টাকা। বিনিয়োগকারীদের ১ হাজার ৪০০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়। তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, ২০২০ সালের শুরুর দিকে সব শেয়ার বিক্রি হয়ে যায়।

পরে জমি নিবন্ধনের বিষয়ে কোম্পানির ব্যবস্থাপনা পরিচালক শামীম খায়রুল ইসলামের সঙ্গে যোগাযোগ করলে তিনি বারবার সময়ক্ষেপণ করেন বলে অভিযোগ করেন মহসিন। একপর্যায়ে বিনিয়োগকারীরা জানতে পারেন, জমিটি সরকারি খাসজমি। কিছু সরকারি কর্মকর্তার সহায়তায় জমিটিকে ব্যক্তিমালিকানাধীন আবাসন প্রকল্প হিসেবে উপস্থাপন করে শামীম ও তাঁর সহযোগীরা অর্থ আত্মসাৎ করেছেন বলে অভিযোগ করেন তিনি। মহসিনের দাবি, পরে প্রকল্পের টাকা নিয়ে শামীম যুক্তরাজ্যে চলে যান।

সিলেট অ্যাপার্টমেন্ট অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট গ্রুপের চেয়ারম্যান খায়রুল হোসেন বলেন, জমির শেয়ার বিক্রির নামে প্রতারণার বিষয়ে তাঁরা ৫০টির বেশি অভিযোগ পেয়েছেন। তবে অভিযুক্ত প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তিরা তাঁদের সংগঠনের সদস্য না হওয়ায় তাঁদের বিরুদ্ধে সাংগঠনিক ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ নেই।

অভিজ্ঞতা ছাড়াই আবাসন ব্যবসার নামে প্রতারণা
ঢাকায় জমির শেয়ারভিত্তিক প্রতারণার ২০টি অভিযোগ তদন্ত করে দেখা গেছে, এর মধ্যে ১৬টি প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে আবাসন ব্যবসার সংশ্লিষ্টতা থাকলেও সেগুলো রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সদস্য নয়। অভিযুক্ত হলিস্টিক হোম বিল্ডার্সও এসব প্রতিষ্ঠানের একটি। জয়েন্ট স্টক কোম্পানিজ অ্যান্ড ফার্মসের নিবন্ধন থাকলেও প্রতিষ্ঠানটি রিহ্যাবের সদস্য নয়।

আফতাবনগরে ১০০ জনের বেশি গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৩০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ রয়েছে শেয়ার ল্যান্ড বিল্ড হোমের বিরুদ্ধে। প্রতিষ্ঠানটিও রিহ্যাবের সদস্য নয়। অন্যদিকে মেরুল বাড্ডায় কার্যক্রম পরিচালনাকারী আমার বাড়ি আমার ঘর নামের একটি প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে ৭০ কোটি টাকা আত্মসাতের অভিযোগ উঠেছে। প্রতিষ্ঠানটির বিরুদ্ধে ৬৫ জন মামলা করেছেন।

তদন্তে দেখা গেছে, বিরোধপূর্ণ প্রকল্পগুলোর পেছনে থাকা অনেক প্রতিষ্ঠানেরই আগে অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ কিংবা প্লট বিক্রির অভিজ্ঞতা ছিল না।

ঢাকার বাইরে ঢাকা-মাওয়া এক্সপ্রেসওয়ের আশপাশেও ব্যক্তিগত উদ্যোগে এ ধরনের শতাধিক প্রকল্প গড়ে উঠেছে বলে জানা গেছে। মুন্সীগঞ্জ জেলা জজ আদালতের তথ্য অনুযায়ী, জমির শেয়ার বিক্রির নামে প্রতারণার অভিযোগে সেখানে ৫৩৮টি মামলা বিচারাধীন রয়েছে। এসব মামলায় সংশ্লিষ্ট অর্থের পরিমাণ ১ হাজার ৫০০ কোটি টাকার বেশি। আদালতসংশ্লিষ্ট সূত্র বলছে, ২৮৬ জন এসব অর্থ আত্মসাৎ করেছেন।

আদালতের সরকারি কৌঁসুলি (পিপি) আবদুল আজিজ জানান, এসব মামলার অনেকগুলোই কেরানীগঞ্জ, লৌহজং ও সিরাজদিখান এলাকার সঙ্গে সংশ্লিষ্ট। তিনি বলেন, নতুন আবাসনের চাহিদাকে কেন্দ্র করে ঢাকা-মাওয়া এক্সপ্রেসওয়ের আশপাশে এক হাজারের বেশি আবাসন প্রকল্প গড়ে উঠেছে। এই চাহিদাকে কাজে লাগিয়ে প্রতারক চক্রগুলো বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করছে।

সবচেয়ে বেশি মামলা ঢাকায়
সুপ্রিম কোর্টের তথ্য অনুযায়ী, জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রতারণার ৯ হাজার ৮২৩টি বিচারাধীন মামলার মধ্যে ৫ হাজার ৯৪৮টি ঢাকা মহানগর ও জেলা আদালতে রয়েছে। এসব মামলায় সংশ্লিষ্ট অর্থের পরিমাণ প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা।

চট্টগ্রামে প্রায় ১ হাজার কোটি টাকা সংশ্লিষ্ট ৩৮৬টি মামলা বিচারাধীন রয়েছে। নারায়ণগঞ্জে প্রায় ৭০০ কোটি টাকা সংশ্লিষ্ট ২৮৬টি এবং সিলেটে প্রায় ৮০০ কোটি টাকা সংশ্লিষ্ট ২১৩টি মামলা রয়েছে। এ ছাড়া গাজীপুর, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ময়মনসিংহ, রাজশাহী, বগুড়া, রংপুর, টাঙ্গাইল ও সিরাজগঞ্জেও উল্লেখযোগ্যসংখ্যক মামলা বিচারাধীন রয়েছে।

আইন থাকলেও বাস্তবায়ন নিয়ে প্রশ্ন
রিহ্যাবের সাবেক সহসভাপতি কামাল মাহমুদ বলেন, রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর ১৯ ও ২০ ধারায় নিবন্ধন ছাড়া আবাসন ব্যবসা পরিচালনা এবং অনুমোদন ছাড়া প্রকল্প উন্নয়ন বা বিক্রির বিষয়ে বিধান রয়েছে। তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, আইনের ২৪ ধারায় ক্রেতার অজ্ঞাতে চুক্তিবদ্ধ সম্পত্তি অন্য পক্ষের কাছে অবৈধভাবে বিক্রির শাস্তির বিধান রয়েছে। এ ছাড়া ৩১ ধারায় কোনো প্রতিষ্ঠানের অপরাধের ক্ষেত্রে মালিক, পরিচালক ও কর্মকর্তাদের ব্যক্তিগত দায়ের বিষয়টিও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

প্রতারণার শিকার ব্যক্তিরা ফৌজদারি মামলা করতে পারেন। তবে এ ধরনের সমস্যা সমাধানে গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের অধীন একটি সেল কার্যকর প্রতিকার দিতে পারছে না বলে অভিযোগ করেন কামাল। আবাসন প্রকল্প তদারকির দায়িত্ব রাজউকেরও রয়েছে। তবে রাজউকের কিছু কর্মকর্তা-কর্মচারীর সঙ্গে প্রতারণামূলক কর্মকাণ্ডে জড়িত ব্যক্তিদের যোগসাজশ থাকার অভিযোগও উঠেছে।

রিহ্যাবের সভাপতি ড. মো. আলী আফজাল বলেন, অভিযুক্ত প্রতিষ্ঠানগুলো সংগঠনের সদস্য না হওয়ায় তাঁদের বিরুদ্ধে রিহ্যাবের পক্ষে ব্যবস্থা নেওয়া সম্ভব হচ্ছে না। বিনিয়োগের আগে আবাসন প্রতিষ্ঠানের রিহ্যাব সদস্যপদ, রাজউকের অনুমোদন এবং জমির মালিকানাসংক্রান্ত নথি যাচাই করার পরামর্শ দেন তিনি। পাশাপাশি রাজউক ও গৃহায়ন মন্ত্রণালয়কে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নেওয়ার আহ্বান জানান।

রাজউকের প্রশাসন ও অর্থ বিভাগের সদস্য এবং মুখপাত্র মো. শাহিনুর আলম দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ডকে বলেন, অননুমোদিত আবাসন প্রকল্পের বিরুদ্ধে নিয়মিত অভিযানের অংশ হিসেবে সাম্প্রতিক মাসগুলোতে কয়েকটি অবৈধ জমির শেয়ারভিত্তিক প্রকল্প বন্ধ করা হয়েছে। এ বিষয়ে অভিযোগ পেলে আরও কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া হবে।

একনজরে

• সারা দেশে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রতারণার অভিযোগে বিচারাধীন মামলা ৯ হাজার ৮২৩টি।
• এসব মামলায় জড়িত প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা।
• সংশ্লিষ্ট অর্থের পরিমাণ প্রায় ১২ হাজার কোটি টাকা।
• হলিস্টিক হোম বিল্ডার্সের বিরুদ্ধে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা সংগ্রহের অভিযোগ।
• ঢাকায় বিচারাধীন মামলা ৫ হাজার ৯৪৮টি; সংশ্লিষ্ট অর্থ প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা।
• একই জমির শেয়ার একাধিক ক্রেতার কাছে বিক্রি এবং অনুমোদনহীন প্রকল্পের মাধ্যমে প্রতারণার অভিযোগ রয়েছে।
• বিদ্যমান আইন থাকা সত্ত্বেও প্রতিকার পেতে ভোগান্তির অভিযোগ করেছেন ভুক্তভোগীরা।

সূত্র: দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ডের প্রতিবেদন

kalprakash.com/IM